Les nouvelles dispositions de la loi  n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel et artisanal, qui a été publiée au Bulletin Officiel n° 6490 du 11 août 2016, entrent désormais en vigueur. La nouvelle réglementation est appliquée depuis le 11 février courant sur tous les contrats déjà en cours.  Daniel Libin, Juriste belge,  a pris le soin, lors d’un BBL (Belgian Business Lunch) organisé par la Chambre de commerce Belgo-Luxembourgeoise du Maroc,  de présenter les tenants et aboutissants de la nouvelle loi sur les baux commerciaux.

C’est une loi qui n’est pas lourde en termes de nombre d’articles, a tenu à souligner Daniel Libin, lors de sa présentation des points les plus pertinents de la nouvelle réglementation sur le Bail Commercial.  La loi n° 49-16 s’appliquerait à tous les contrats en cours à la date du 11 février 2017. D’où la nécessité pour toutes les parties déjà liées par des contrats de bail commercial d’adapter leur bail aux nouvelles dispositions. Parmi ces mesures, le juriste Belge insiste sur le caractère obligatoire de l’écrit du bail commercial. De son avis, il est prudent de penser à rédiger un contrat de bail commercial aujourd’hui pour les baux qui sont nés avant 2017 pour lesquels le reçu de loyer faisait foi.

Le droit de renouvellement du bail au bénéfice du locataire est une autre caractéristique majeure de la nouvelle loi. Elle change les conditions du droit au renouvellement.

Dorénavant, pour avoir le droit au renouvellement, le locataire devra avoir occupé les lieux au moins deux années consécutives ou  avoir déjà payé un montant en contrepartie du «droit au bail». Ce «droit au bail» équivaut à la notion de «pas de porte». Celui-ci doit être écrit et précisé dans le contrat de bail. Il équivaut au montant minimum à prendre en compte dans le cadre d’une indemnité d’éviction qui serait due au locataire. L’indemnité d’éviction à laquelle il ne peut être renoncé dans le contrat est censée réparer le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement. Cette indemnité prend en compte la valeur marchande du fonds de commerce fait sur la base des déclarations fiscales des 4 dernières années, les frais de réparation et changement de domiciliation.

Par ailleurs, la nouvelle loi autorise la sous-location ou/et la cession du droit de bail moyennant des conditions, notamment de notification au propriétaire. Les preneurs restent dans ce cas solidaires vis-à-vis du bailleur. En vertu de l’article 32 de la nouvelle Loi, le bailleur peut également demander en référé la reprise des locaux, si ces derniers restent fermés ou sans usage pendant une durée de six mois et si les loyers sont impayés pendant la même durée.

Les effets de l’exécution de la décision intervenue en référé sont définitifs si l’absence du locataire se prolonge pendant une durée dépassant six mois à compter de la date de la décision. Néanmoins, si le locataire apparait pendant la procédure d’exécution, les mesures décidées seront automatiquement suspendues. Le juge accorde au locataire un délai ne dépassant pas 15 jours afin de régulariser la situation, faute de quoi la procédure d’exécution se poursuivra.

Par contre, si le locataire apparait après l’exécution de la décision judiciaire, ce dernier, après avoir prouvé qu’il a payé toutes ses dettes locatives, peut solliciter du Président du Tribunal en sa qualité de juge des référés, l’autorisation de reprise de la situation contractuelle telle qu’elle était. Dans ce cas, le locataire peut également demander des indemnités pour tous les préjudices subis. Enfin, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire si l’une des parties n’aurait pas honoré ses engagements (non paiement du loyer durant trois mois).

Fairouz El Mouden