Mohamed Lazim, expert immobilier et judiciaire
Propos recueillis par Kaoutar Khennach
Aujourd’hui, il y a un grand débat sur la caducité des autorisations de lotir, entre, d’un côté, les autorités, et d’autre coté, les lotisseurs. En fait, pour les autorités et conformément à l’article 11 de la loi 25-90, les autorisations de lotir sont caduques si les travaux de lotissement ne sont pas achevés dans un délai de 3 ans à partir de la délivrance de cette autorisation. Dans cet entretien, Mohamed Lazim, expert immobilier et judiciaire explique en détail la caducité de l’autorisation de lotir et son impact sur le secteur immobilier au Maroc.
Al Bayane: Pouvez-vous, d’abord, nous expliquer davantage la problématique de cette question de caducité des autorisations de lotir?
Mohamed Lazim: Tout d’abord, je rappelle que cette question de caducité des autorisations concerne les lotissements et les groupes d’habitation, malgré le fait que l’article 11 évoque seulement les lotissements. En effet, l’article 57 de la loi 25-90 stipule que toutes les dispositions prévues par l’article 11 sont applicables aux groupes d’habitation également.
Concernant l’impact de l’application de la l’article 11 de la loi 25-90, je peux dire que cela va créer, aux lotisseurs et aux promoteurs, beaucoup de problèmes d’ordre financier, administratif, juridique, …etc. Il s’agit en l’occurrence de deux problématiques majeures. La première, dans le cas de groupes d’habitation. Supposons, un promoteur n’a pas pu achever son projet dans un délai de 3 ans. En application de l’art 11 de la loi 25-90, ce promoteur doit déposer un nouveau dossier d’autorisation comprenant, notamment, le plan cadastral du terrain. La question qui se pose : est-ce que le promoteur doit démolir toutes les constructions et tous les aménagements réalisés sur le terrain pour pouvoir se conformer à la consistance du plan cadastral qui stipule «Terrain nu» ?
La seconde problématique dans le cas ou nous supposons un nouveau plan d’aménagement a été promulgué en vertu duquel plusieurs dispositions urbanistiques ont été changées, notamment les hauteurs des groupes d’habitation, et supposons que le promoteur ait déjà commercialisé une partie des appartements dans le cadre de la VEFA, la question qui se pose : quel sera l’impact de ce nouveau plan d’aménagement sur le promoteur immobilier en cas d’application de l’article 11 de la loi 25-90 ?
Si on applique l’article 11 de la loi 25-90, cela veut dire que le législateur marocain impose un seul délai de réalisation des travaux pour tous les projets de lotissement quelles que soit leurs tailles. N’est-ce pas?
Concrètement, le législateur marocain n’impose pas un seul délai pour la réalisation de tous les projets quelles que soit leurs tailles et quelles que soit leurs surfaces. En effet, sur le plan technique, on ne peut imposer un seul délai pour la réalisation de tous les projets de lotissement et des groupes d’habitation. Car il y a des projets qui se réalisent sur 3 Ha, 10 Ha, 50 Ha, 100 Ha, 300 Ha, …etc.). Et dans ces cas, la taille et la surface du terrain est une donnée très importante pour la détermination du délai de réalisation des travaux;
Sur le plan juridique, l’article 49 de la loi 12-90 impose à ce que l’autorisation de construire est périmée si les travaux de fondation n’ont pas commencé dans un délai d’un an à partir de la date de la délivrance de l’autorisation.Ce qui signifie qu’en vertu de l’article 49, le législateur marocain n’impose pas un seul délai réglementaire pour l’achèvement de tous les travaux de construction mais il exige, seulement, un délai pour le démarrage des travaux de fondation;
Sur le plan fiscal, l’article 42 de la loi 47-06 relative à la taxe sur les Terrains Urbains Non Bâtis (TNB) stipule: «Sont exonérés temporairement de la taxe sur les terrains urbains non bâtis (…) les terrains qui font l’objet d’une autorisation d’aménagement ou de développement durant les périodes suivantes: trois ans pour les terrains dont la superficie ne dépasse pas 30 hectares; Cinq ans pour les terrains dont la superficie est supérieure à trente hectares et ne dépassant pas cent hectares; sept ans pour les terrains dont la superficie est supérieure à cent hectares.
Vous avez dit que l’application de l’article 11 de la loi 25-90 peut créer des problèmes aux promoteurs en cas de modification du plan d’aménagement. Pouvez-vous nous expliquer cette problématique?
Supposons, dans le cas d’un projet de construction des groupes d’habitation, le promoteur a conclu des contrats de réservation avec des acquéreurs conformément à la loi 107-12 relative à la VEFA ; il n’a pas pu terminer les travaux de construction dans un délai de 3 ans pour une raison technique, judiciaire ou autre. Dans ce cas et en vertu de l’article 11 de la loi 25-90, le promoteur est tenu de déposer un nouveau dossier d’autorisation pour pouvoir achever et réceptionner son projet. Et supposons qu’un nouveau plan d’aménagement a été promulgué après avoir obtenue l’autorisation de construire initiale. Les nouvelles prescriptions urbanistiques de ce nouveau plan d’aménagement affectent les caractéristiques (emplacement, surface etc.) de certains appartements déjà commercialisés dans le cadre de la VEFA.
Dans ce cas et vu que le promoteur doit se conformer aux prescriptions urbanistiques du nouveau plan d’aménagement pour obtenir la nouvelle autorisation de construire, il sera obligé de résilier les contrats de réservation des appartements touchés par le nouveau plan d’aménagement. Ce qui donne, aux futurs acquéreurs, le droit de réclamer, en sus de leurs avances, une indemnité de résiliation (c’est 15% ou 20% des avances).
Egalement, le promoteur risquera de payer, en plus des indemnités de résiliation, les pénalités de retard des travaux telles que fixées par la loi 107-12 relative à la VEFA. Et pour cause, la suspension des travaux jusqu’à l’obtention de la nouvelle autorisation de construire qui peut prendre plusieurs mois.
Vous avez soulevé la problématique du plan cadastral qui peut poser un blocage aux promoteurs en cas d’application de l’article 11 de la loi 25-90. Pouvez-vous nous expliquer cette problématique?
Sur le plan réglementaire, tous les dossiers d’autorisation de construire ou de lotir doivent comprendre le plan cadastral du terrain sur lequel sera réalisé le projet. Et pour pouvoir autoriser ce projet, il faut, absolument, que la consistante réelle du terrain soit conforme à la consistance cadastrale.
Ceci dit, supposons dans le cas de groupes d’habitation, un promoteur n’a pas pu achever son projet dans un délai de 3 ans. En l’application de l’article 11 de la loi 25-90, le promoteur doit déposer un nouveau dossier d’autorisation comprenant, notamment, le plan cadastral du terrain. Dans ce cas, le promoteur se retrouvera devant une grande contradiction entre la situation de fait et la situation de droit.
En effet, la situation de fait correspond à l’existence des constructions et des installations sur le terrain puisque le promoteur a déjà réalisé sur le terrain des installations et des équipements au titre de l’autorisation initiale; la situation de droit correspond à l’existence de la mention «Terrain nu» sur le plan cadastral.
Et pour corriger cette contradiction, le promoteur devra, avant de déposer le dossier d’autorisation, démolir toutes les constructions et toutes les installations réalisées sur le terrain. Ce qui occasionnera des pertes vertigineuses au promoteur. Chose qui pourra constituer un vrai blocage du projet et un vrai blocage du secteur de l’immobilier au Maroc.
