Réforme de la Vente d’immeubles en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA)

«L’acquéreur qui a réglé au moins 50% du montant total de la vente est en droit d’obtenir une saisie conservatoire sur le titre foncier.

La loi 107-12 modifiant et complétant la loi 44-00 sur la vente d’immeubles en l’état futur d’achèvement a été publiée au le Bulletin officiel n° 6440 du 18 février 2016. Le nouveau texte introduit au DOC, à travers les articles 618-1 et suivants, des changements aussi bien pour les futurs acquéreurs que pour les promoteurs.

Selon un communiqué du ministère de l’Habitat et de la politique de la ville, la nouvelle loi vise à « surmonter plusieurs contraintes ayant entravé la mise en application de la loi 44-00 malgré son entrée en vigueur il y a plus de dix ans ».

Il faut noter que sous l’égide de la nouvelle loi, la conclusion de contrat est désormais conditionnée par l’obtention de l’autorisation de construire au lieu de  »l’achèvement des fondations ». Autrement dit, le promoteur a droit de recevoir un acompte de la part des acquéreurs dès l’obtention du permis de construire, avant la signature du contrat préliminaire.

Aux termes de la loi 107-12, le contrat de vente préliminaire doit être établi, sous peine de nullité, soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine dressée par un professionnel appartenant à une profession légale, réglementée et autorisée à dresser ces actes. La liste nominative de ces professionnels est fixée annuellement par le ministère de la justice. Y sont inscrits, entre autres, les avocats agréés près la Cour de cassation.

La nouvelle loi permet aux parties de conclure un contrat de réservation qui permet au promoteur d’obtenir un acompte avant la signature du contrat préliminaire. La validité le contrat de réservation est limitée à un délai de six mois non renouvelable. Le contrat de réservation sera obligatoirement suivi de la conclusion d’un contrat préliminaire de vente.

En cas de résiliation du contrat de réservation ou du contrat préliminaire par l’une des parties, celle lésée a droit à une indemnité fixée à 15% des montants payés jusqu’à l’achèvement des travaux des gros œuvres de l’ensemble de l’immeuble, et à 20% des montants payés jusqu’à l’achèvement des travaux de finition et l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité.

L’acquéreur bénéficie de la  »garantie d’achèvement des travaux » qui permet d’assurer ses droits en cas de non réalisation du projet. Il a ainsi droit à une indemnité au cas où le promoteur se trouverait dans l’incapacité d’achever le projet immobilier.

Par ailleurs, l’acquéreur est tenu de payer au maximum une partie du prix global au fur et à mesure de l’avancement des travaux selon les phases suivantes :

• 5% à la conclusion du contrat de réservation ;
• 5% à la conclusion du contrat préliminaire ou 10% en cas de non-existence du contrat de réservation ;
• 10% au lancement des travaux ;
• 60% divisés sur trois phases à payer en commun accord des parties à l’achèvement des travaux de chaque partie.
• 20% à la conclusion du contrat de vente définitive et la remise des clés.

Lorsque l’immeuble est immatriculé et après accord du promoteur, l’acquéreur peut, pour la conservation de ses droits, requérir du conservateur de la propriété foncière la mention d’une prénotation lorsque le montant des avances dépasse 50% du prix de vente. Dès lors, il est interdit au conservateur de délivrer au promoteur le duplicata du titre foncier. La prénotation demeure valable jusqu’à l’inscription du contrat définitif de vente sur le titre foncier.

En vertu des dispositions de cette loi, l’acquéreur qui a réglé au moins 50% du montant total de la vente est en droit d’obtenir une saisie conservatoire sur le titre foncier. Cette procédure empêcher le promoteur de disposer du bien immobilier ou du projet immobilier. Le nouveau texte annule les contrats de vente VEFA qui ne respecte pas les conditions de cette loi!

Par Yassine Assila

(Avocat au barreau de Casablanca)

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Quatre personnes écrouées pour tromperie

La Chambre criminelle chargée des crimes financiers près la Cour d’appel de Rabat a prononcé, lundi soir, des peines allant de 8 mois à 2 ans de prison ferme à l’encontre de quatre personnes poursuivies pour « tromperie sur des marchandises destinées à la consommation ».

La Chambre criminelle a, ainsi, condamné à deux ans de prison ferme et à une amende de 5.000 dirhams le directeur administratif et financier d’une société spécialisée dans l’élevage et la vente des viandes de volaille et dérivés.

La même juridiction a condamné à 8 mois de prison ferme trois autres accusés –deux techniciens de l’Office national de sécurité sanitaire des produits alimentaires et un médecin vétérinaire- jugés coupables de « corruption à travers la demande et la réception de sommes d’argent et de rétributions pour s’abstenir d’exécuter une tâche relevant du poste, tromperie sur marchandise par la fraude et la falsification et participation ». Ils ont été, par contre, acquittés du chef d’accusation « recel et vente de produits alimentaires représentant un danger pour la santé publique ».

La brigade de lutte contre le crime organisé relevant du Bureau central d’investigations judiciaires (BCIJ) a procédé, récemment, à l’arrestation de neuf personnes à Tanger, Larache, Salé et Fès pour leur implication présumée dans des affaires de fraude et de vente de produits périmés qui représentent un grand danger pour la santé des citoyens.

Les investigations, menées sur la base d’informations précises, avaient permis la localisation de plusieurs entrepôts à Tanger dépourvus des conditions de sécurité sanitaire d’où les vendeurs ambulants de repas-légers s’approvisionnaient en grandes quantités de viandes de poulet impropres à la consommation, provenant d’une société spécialisée dans l’élevage et la vente des viandes de volaille et dérivés à Larache et un fournisseur à Salé.

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Le code de commerce maritime : «Le dispositif coercitif renforcé»

Le Code du commerce maritime vient d’être modifié et complété par les dispositions de la loi n° 46-12 modifiant et complétant l’annexe n° I du dahir du 31 mars 1919 formant le Code de commerce maritime. Promulguée par le dahir n° 1-16-47 du 27 avril 2016 et publiée par le Bulletin Officiel n°6466 du 19 mai 2016, la nouvelle loi vise à moderniser le secteur du transport maritime en se conformant aux standards internationaux. La sécurité vient au sommet des priorités !

Une commission d’enquête nautique

Le nouvel article 56-1 stipule qu’ « Après tout événement de mer survenu à un navire marocain, l’Administration compétente doit, sans préjudice de l’enquête judiciaire, le cas échéant, constituer une commission appelée ‘’commission administrative d’enquête nautique’’ chargée de collecter et d’analyser toutes informations utiles, de déterminer les circonstances et les causes certaines ou possibles de l’événement de mer et, si nécessaire, d’établir les manquements aux règles de navigation et de sécurité à bord en indiquant si ledit événement peut être attribué à des intentions coupables, à la négligence, à la méconnaissance de la législation et de la réglementation en vigueur en matière de sécurité de la navigation et des personnes à bord ou à toute autre cause».

En vertu de l’article 56-2 (alinéa 3) : « Lorsque l’événement a entraîné des pertes humaines ou des blessures, une copie du procès-verbal accompagnée des pièces et documents de l’enquête nautique, doit être transmise à la juridiction compétente dans un délai n’excédant pas sept (7) jours ouvrables à compter de la date de clôture de l’enquête nautique ».

L’administration compétente dispose d’un pouvoir disciplinaire conféré par les dispositions du nouvel article 56-3 du code de commerce maritime, puisqu’elle peut prononcer, en cas des manquements aux règles de navigation et/ou de sécurité maritimes, à l’encontre de tout capitaine, patron ou officier, une ‘’interdiction temporaire’’ de commander ou d’exercer les fonctions de capitaine ou d’officier à bord des navires, pour une période ne pouvant excéder une année. Une chose à signaler, « …L’interdiction définitive de commander ou d’exercer les fonctions d’officier à bord de navires marocains ne peut être prononcée que par l’autorité judiciaire ».

Parmi les nouveautés de la dite loi (article 35 bis), la création d’une commission centrale de sécurité maritime et de lutte contre la pollution. Elle peut être consultée par l’administration compétente sur toute question relative à la sécurité des navires et de la navigation maritime, à la sauvegarde des vies humaines en mer et aux conditions d’habitabilité à bord des navires et à la lutte contre la pollution provoquée par les navires.

Des sanctions !

La nouvelle loi vise à sanctionner les responsables lorsque l’enquête nautique établit que des manquements aux règles de navigation et/ou de sécurité maritimes sont à l’origine ou ont contribué à la réalisation de l’événement de mer. L’Administration compétente peut, prononcer, à l’encontre de tout capitaine, patron ou officier, une interdiction temporaire de commander ou d’exercer les fonctions d’officier à bord des navires, pour une période ne pouvant excéder une année. Durant cette période, l’intéressé peut continuer d’être embarqué à bord des navires sans toutefois pouvoir exercer la fonction qui lui est interdite. Quant à l’interdiction définitive, la sanction ne peut être prononcée que par le tribunal compétent.

En cas d’abstention et de violation des mesures disciplinaires, et aux termes de L’article 56-1, «Est puni d’une amende de 2000 à 250.000 dirhams : le capitaine, patron ou officier qui exerce des fonctions de commandement ou d’officier à bord d‘un navire alors qu’il fait l’objet d’une interdiction temporaire ou définitive de commander ou d’exercer des fonctions d’officier à bord des navires prise conformément aux dispositions de l’article 56-3 ci-dessus…» Est puni de la même peine, le capitaine ou patron de navire qui a omis de déposer dans les délais le rapport de mer, et le représentant de l’Administration compétente qui a omis de constituer la commission administrative d’enquête nautique dans les délais prévus.

Avec la promulgation de la présente loi, et conformément aux dispositions du nouvel article 110 du Code, l’administration compétente a les pouvoirs les plus étendus en vue de garder le navire en question immobilisé sur les ports marocains jusqu’à délivrance d’une main levée ou l’application d’une saisie exécution par ordonnance judiciaire.

Youssef Boukioud