Farid Mezouar*
Peut-on revenir sur l’émergence des foncières sur le marché financier?
En amont de la préparation du corpus juridique des OPCI, plusieurs foncières ont été lancées. Aussi, naturellement, ces dernières ont fait appel au marché financier pour se financer en fonds propres ou en dette obligataire.
Ainsi, Immorente a été introduite en bourse en mai 2018 par voie d’augmentation de capital avec une opération de 400 millions de DH. Aussi, Aradei Capital a levé fin 2018, un montant de 600 millions de DH dans le cadre d’un emprunt obligataire garanti. De même, Immorente vient de lancer une nouvelle augmentation de capital pour un montant de 408 millions de DH. Il ne faut pas aussi oublier Balima qui affiche une capitalisation boursière de plus de 151 millions de DH et qui a adapté sa communication à celle des différentes nouvelles foncières.
En effet, comme à l’international, les actifs immobiliers professionnels sont progressivement externalisés auprès de professionnels dans des foncières dédiées et/ou ouvertes aux institutionnels voire au grand public. Surtout, l’offre des actifs au Maroc, s’est multipliée notamment grâce aux nouvelles zones industrielles, aux nouveaux bureaux à Casablanca et à Rabat ainsi qu’aux multiples centres commerciaux.
Quel est le modèle économique des foncières?
Pour faire simple, schématiquement, l’objectif d’une foncière est d’offrir à ses actionnaires un rendement immobilier récurrent assez important grâce aux loyers perçus. Ces loyers sont naturellement issus d’actifs immobiliers acquis ou développés avant d’être loués. Aussi, souvent ces foncières sont gérées par des gérants indépendants rémunérés notamment par des frais de gestion. De plus, ces foncières s’engagent rarement dans la spéculation en cherchant à réaliser des plus-values rapides sur les actifs immobiliers achetés. Enfin, quand une foncière est cotée, ses actionnaires bénéficient de la liquidité quand ils souhaitent se désengager ou faire des arbitrages.
Quels sont les investisseurs cibles?
Les actions ou les parts des foncières sont une catégorie d’actifs à mi-chemin entre les obligations privées et les actions. En effet, le rendement annuel offert est souvent compris entre 5,5% et 6,5%, soit mieux que le taux actuariel de la majorité des obligations privées non risquées. Aussi, la valeur des foncières est rarement élastique à cause de la nécessité de distribuer la quasi-totalité des bénéfices réels et de financer la croissance par de la dette et/ou de nouvelles levées de capitaux. Par ailleurs, le risque n’est pas nul car un actif immobilier peut rester vacant et/ou voir sa valeur se déprécier de manière significative.
*(Directeur exécutif de flm.ma)
