Télétravail et location de bureaux
Le directeur général délégué – Pôle Conseil et transaction au groupe A. Lazrak et member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS), Karim Tazi, présente, dans un entretien à la MAP, son analyse concernant le télétravail et l’évolution de la location de bureaux d’affaires.
Quel est l’impact du télétravail qui a été imposé par la crise du covid-19 sur la location de bureaux?
Le télétravail est une pratique qui s’est développée dans les pays occidentaux et surtout au niveau des multinationales avec l’avènement d’internet et des nouvelles technologies de communication. Il est par ailleurs plébiscité par les générations Y et Z qui ont grandi avec les smartphone et internet. Aussi, depuis plus de 20 ans les employés de multinationales à travers le monde ont la possibilité de recourir partiellement au télétravail.
Ce mode de travail permet aussi à l’entreprise une réduction de cout car elle réduit ses besoins d’espaces et limite les déplacements interentreprises pour les réunions qui sont remplacées par des Visio conférences. En limitant les trajets bureaux domiciles, la productivité et la bonne santé des collaborateurs sont améliorées et donc l’absentéisme.
D’un autre côté, il comporte quelque inconvénient comme l’isolement du salarié, la manque de repère et de lien avec les symboles de l’entreprise (le siège, le logo, le rituel d’arrivée au bureau), la fusion entre le privée et le professionnel, la perte d’Energie créative de Groupe, l’émulation et la motivation apportée par une équipe, etc.
Lors de la crise sanitaire, le télétravail a été généralisé à la majorité des entreprises. Après une courte période d’adaptation, nous avons constaté que les activités des entreprises ont pu reprendre quasi normalement, du moins pour la gestion des affaires courantes.
Les chefs d’entreprises ont pu apprécier les niveaux d’autonomie et d’engagement de leurs collaborateurs surtout au niveau de la population cadres. Pour les employés, le constat était plus mitigé. Cette catégorie a besoin d’un encadrement et d’un environnement pour produire.
Ce télétravail va-t-il amener les entreprises à réduire les plateaux loués?
Il est trop tôt pour mesurer l’impact global sur la consommation d’espace. Nous pourrons mesurer l’impact sur le taux d’occupation des bureaux et la demande dans 6 mois. Mais a priori la variation devrait être mineure dû à des effets de compensation.
Lors de la crise sanitaire, nous avons constaté les comportements suivants:
• Des multinationales ont souhaité renégocier leurs baux sans changer de surface;
• Des multinationales étudie la possibilité de fermer des pays entiers et regroupés leur Top managements sur des hub régionaux et garder un bureau de représentation dans les autres pays.
Une concurrence entre le Maroc, Dubai, et l’Egypte est en train de se dessiner;
• Des multinationales entrantes sur le marché ont revu leur besoin d’espace à la hausse pour répondre aux normes de distanciation imposées par leur maison mère. Des demandes de surfaces ont été multipliées par 2 ou 3.
• Pour les acteurs marocains, nous n’avons pas encore identifiés de comportements hormis des demandes pour de locaux temporaires afin de réaménager aux normes sanitaires les locaux existants.
Ces comportements devraient se traduire par les densités des bureaux (nombre de personnes / m²) devraient être réduites de 20 à 30 %. Aujourd’hui la densité moyenne pour une entreprise est 6 à 8 m²par collaborateur et de 3 à 4 m² par collaborateur pour les centres d’appels. A priori, les collaborateurs auront plus de m² à l’avenir.
Ce qui veut dire que les entreprises agiront sur les leviers suivants. :
• Alternance présentiel et télétravail avec un taux d’occupation des bureaux de 50 à 70%;
• Augmentation des surfaces;
• Réduction du nombre d’employés sans impacter les surfaces;
• Utilisation des espaces de co-working pour les employés en télétravail.
Les entreprises essaieront de renégocier leur loyer à la baisse ou déménager pour réduire leur niveaux de loyer global tout en maintenant leur surfaces.
Des réaménagements d’espaces selon les nouvelles normes sanitaires. La généralisation des modes d’aménagements des espaces coworking aux entreprises: bureau de passage, open space de passage, bureau non affecté à réserver, petits box individuels, salles de vision conférence, etc.
Nous pensons aussi que les espaces de coworking pourront être un levier pour les entreprises afin de ne pas augmenter leur surfaces tout en baissant la densité de leur bureaux.
D’un point de vue général, les entreprises devront s’atteler sur les 6 prochains mois à un exercice délicat autour du “cout immobilier global par collaborateur”, qui devra faire la synthèse entre les contraintes liées aux nouvelles normes sanitaires et les contraintes budgétaires de l’entreprise tout en assurant la meilleure productivité et sociabilité aux collaborateurs et à l’ensemble des parties prenantes de l’entreprise (clients, fournisseurs, partenaires, etc).
Combien coûte le m² actuellement? Est-ce que les prix vont s’orienter à la baisse?
Les loyer de bureaux oscille entre 100 et 250 DH/m² selon l’emplacement, la surface les niveaux d’aménagement. les prix de loyer affichent actuellement une stabilité voire une légère baisse.
Les loyers ont déjà connu une correction il y a 3 ans. Nous sommes à des niveaux de loyers raisonnables pour des immeubles aux meilleurs standards internationaux.
Des incitations de type franchises de loyer ou contribution aux réaménagements des espaces selon les nouvelles normes seront demandés aux propriétaires.
