Le lancement du marché des obligations sécurisées au Maroc devrait booster le marché des crédits à l’habitat et donc, le marché de l’immobilier marocain. C’est ce qui ressort de la récente note de l’agence de notation Fitch Ratings sur l’activité immobilière au Maroc.
Pour l’agence, le lancement du marché des obligations sécurisées va permettre de serrer les écarts de maturité entre les actifs et les passifs des banques marocaines, en réduisant ainsi le risque de liquidité. Ainsi, les obligations sécurisées pourraient constituer une nouvelle source importante de financement pour les banques, en particulier si la demande croissante de crédit dépasse la croissance des dépôts, car les dépôts fournissent environ 70% du financement des banques.
En effet, les obligations sécurisées ont comme caractéristique d’offrir une double protection aux investisseurs. Elles sont émises par les établissements financiers, essentiellement des banques, qui assument la responsabilité de leur remboursement et elles sont garanties par un panier de sûretés composé de prêts hypothécaires de première qualité ou de prêts au secteur public sur lesquelles les investisseurs jouissent d’un droit préférentiel.
Au Maroc, les obligations sécurisées font l’objet d’un projet de loi annoncé en 2013 et qui n’a toujours pas été promulguée. Les principaux apports de ce projet de loi se résument comme suit : du côté des investisseurs, de par les caractéristiques intrinsèques des obligations sécurisées et les privilèges dont bénéficient les porteurs, ces titres sont considérés comme un placement de qualité et peu risqué.
Elles permettent également de répondre aux besoins des investisseurs en instruments financiers de long terme et à taux fixe. Du côté des banques, les obligations sécurisées offrent plusieurs avantages en termes notamment de gestion actif/passif et de coût. Ainsi, elles devraient permettre aux banques de mobiliser des ressources longues pour le financement du logement en particulier et également des collectivités territoriales. Elles devraient également, offrir un coût de ressources plus avantageux par rapport aux titres de dette non garantis et aux émissions de titrisation.
Par ailleurs, ce projet de loi stipule que les actifs admissibles pour les obligations hypothécaires couvertes comprennent des prêts hypothécaires primaires avec un ratio prêt / valeur maximum de 80%. Cela signifierait que la plupart des prêts hypothécaires seraient considérés comme des garanties. Dans ce sens, l’agence affirme qu’elle s’attend à ce que la législation sur les obligations sécurisées, de par leur nature, comprenne plus d’exigences de garanties.
Certaines banques interrogées par Fitch ont indiqué qu’elles envisageaient émettre leurs premières obligations sécurisées rapidement, car elles espèrent que la législation nécessaire sera mise en place dans de brefs délais, bien que les progrès de la législation aient été lents, la valorisation des actifs étant un obstacle dû aux limitations de données. En outre, Fitch Ratings indique que l’intérêt des investisseurs pour les obligations sécurisées n’a pas été testé, mais elle estime que le marché de capitaux marocains est bien développé surtout que les investisseurs institutionnels achètent déjà les autres obligations à long terme et subordonnées émises par les banques marocaines.
En termes de perspectives, l’agence de notation rapporte que les signes de croissance du marché marocain du crédit à l’habitat sont positifs. Elles sont soutenues par une forte demande de logement, par l’appétit des banques pour les crédits et par des taux d’intérêt relativement bas. L’encours des crédits à l’habitat a atteint 188 MMDH à la fin de 2016, avec une croissance de près de 5% par an, reflétant ainsi une forte demande. L’agence estime, par ailleurs, que la réglementation du marché hypothécaire est de plus en plus stricte, ce qui est positif pour les banques. Elle ajoute que même si les prix de l’immobilier peuvent être volatils, aucun signe de bulle n’est apparent.
Kaoutar Khennach
