Interview avec Nawfal Bendefa, PDG de REIM Partners Marché des OPCI

MNawfal Bendefa, Président directeur général de REIM Partners, a accordé une interview à la MAP sur la situation actuelle du marché des Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) au Maroc et la place de ce nouvel entrant du secteur financier national dans la relance Post-Covid. Il aborde également l’impact de la crise sanitaire sur l’activité de REIM Partners et l’IPO d’Aradei Capital.

– REIM Partners a récemment obtenu un agrément pour gérer les OPCI. Pouvez-vous nous présenter qui vous êtes?Nous sommes une société de gestion spécialisée dans l’investissement immobilier. La société a été fondée en 2013, et nous avons dernièrement accueilli CFG Bank en tant qu’actionnaire. Nous sommes une équipe d’une vingtaine d’experts aux compétences transversales.

REIM Partners gère actuellement un portefeuille d’actifs immobiliers de près de 5 milliards de dirhams (MMDH) composé de 29 actifs répartis à travers 15 villes du Royaume détenus par la foncière Aradei Capital. Nous conseillons aussi plusieurs clients dans l’investissement en immobilier.

– Bien que naissant, le marché des OPCI se montre dynamique. Comment peut-on justifier ce dynamisme?

Il faut d’abord revenir à la genèse de ce produit et parler généralement des foncières et de leur rôle pour répondre à cette question.

L’immobilier à usage locatif, qui cible les foncières et OPCI, concerne presque tous les secteurs d’une économie : L’industrie, la logistique, les bureaux, le commerce, l’éducation, la santé…etc. Tous ces secteurs ont besoin d’un actif immobilier pour opérer. Les foncières viennent alléger les acteurs de ces industries en leur offrant une solution de location qui leur permet de ne pas avoir à porter l’investissement dans les murs de leur activité.

Le dynamisme des foncières s’explique par deux raisons principales. La première est que les acteurs marocains sont de plus en plus conscients de l’intérêt de l’externalisation des murs et dissocient leur activité opérationnelle de l’immobilier. Et nous voyons donc clairement une orientation vers les transactions de cession des biens immobiliers avec une prise à bail, ce que nous appelons dans le jargon de l’industrie du « Sale & Leaseback ».

La deuxième raison est conjoncturelle. Les foncières ont souvent connu de la croissance ou même des créations par moments de crise et de besoin de financement de l’économie. Elles apportent deux éléments : Pour l’acteur industriel, une manière de générer de la liquidité à travers la cession de l’immobilier sans avoir recours à du crédit bancaire. Pour l’investisseur, un rendement adossé à des baux, et donc assimilé à un produit de dette, et qui est supérieur généralement aux rendements des produits financiers de dettes disponibles sur le marché. Il est donc normal que le marché se montre dynamique, un dynamisme qui concernera les OPCI et les foncières en général.

– Vous pensez donc que les OPCI et foncières peuvent contribuer à la relance post crise au Maroc?

Clairement. Pour illustrer cela, prenez l’exemple des foncières cotées en France (SIIC). Elles ont été introduites en 2002 et ont contribué à dynamiser le marché boursier post crise. Les OPCI en France sont arrivés plus tard mais ont aussi connu une croissance après 2008.

L’économie marocaine aura comme objectif la mobilisation de l’épargne et le financement de plusieurs secteurs de l’économie. Cela ne pouvant être accompli par le secteur bancaire seul, les foncières et OPCI auront un rôle clé à jouer.

Que cela se fasse à travers la cotation en bourse ou l’établissement d’OPCI, il est important que ces foncières soient créées et jouent ce rôle de lien entre l’investisseur à la recherche de rendement et l’industriel à la recherche de liquidité.
Pour vous donner un exemple clair, dans plusieurs secteurs tels que le commerce ou même en industrie, l’investissement dans le foncier et les murs constitue en moyenne 70% de l’investissement global engagé par un acteur industriel pour son unité de travail. En faisant financer l’immobilier par des foncières, il peut multiplier sa capacité de croissance par trois.

– Y a-t-il des réglages encore à faire pour garantir un meilleur décollage et développement de l’activité?

Le texte de loi des OPCI est globalement conforme aux standards internationaux et aux best practices. Cela dit, il y a toujours moyen d’améliorer et surtout en prenant compte les spécificités du secteur au Maroc et de la conjoncture.

Au-delà des OPCI, la réflexion que j’encourage souvent les confrères de l’industrie à mener est celle de penser à la manière d’améliorer le cadre général de l’investissement en immobilier locatif. Toutes les mesures qui iront dans le sens de la création de plus de foncières sur le marché, de les encourager à s’ouvrir à des investisseurs à travers le cadre OPCI ou la cotation en bourse ne feront qu’aider le décollage de cette activité et participer à la relance économique.

– Si l’on souhaite investir dans les foncières aujourd’hui, quel rendement peut-on espérer ? et que risque-t-on?

Chaque foncière ou OPCI aura un couple risque/rentabilité différent et aura une stratégie particulière sur le marché. Voici généralement les points clés à prendre en compte.
D’abord la qualité du portefeuille. Généralement elle est appréciée par des éléments comme la taille (plus il y a d’actifs, plus le risque est diversifié), la qualité des locataires, les emplacements, et la granularité des loyers en termes d’exposition.

Le deuxième critère concerne la croissance proposée par la foncière. Ce point est important dans un marché naissant. La croissance du patrimoine peut compenser le risque de la faible taille au départ.

Le troisième critère clé est la qualité du management. L’exécution d’une stratégie, qu’elle soit opportuniste ou autre dépend de la compétence des gestionnaires. L’immobilier locatif n’est pas forcément un secteur d’investissement passif, notamment par des moments pareils où il y a non seulement une double crise sanitaire et économique mais également des ruptures dans les business modèles et autres changements majeurs qui nécessitent une certaine agilité et connaissance du secteur.

Quant au rendement à espérer, il est composé de dividendes et de croissance et dépendra de plusieurs critères. Mais d’après ce que nous voyons sur le marché, il est fort probable que les foncières affichent des performances supérieures aux indexes de marché.

– Quel sera d’après vous l’impact de la crise sanitaire sur votre activité?

Il est important à ce stade de bien dissocier les aspects sanitaires et les aspects économiques de la crise que nous traversons et de pouvoir se projeter sur la relance. Bien entendu, nous donnons une priorité à l’aspect sanitaire au sein des actifs que nous gérons et à la protection de nos partenaires et clients au sein de nos sites et cela continuera à être le cas tant que nécessaire.

Mais à ce stade, nous sommes aussi actifs sur la reprise de notre croissance. Nous avons dernièrement ouvert au public un nouveau site à Témara en collaboration avec le Groupe Label’Vie que nous avons finalisé malgré le contexte compliqué lié à la Covid-19. D’autres investissements qui avaient été annoncés suivent aussi.

– Une dernière question porte sur les perspectives de REIM Partners et sur l’IPO d’Aradei Capital?

REIM Partners continue d’accompagner des investisseurs et des partenaires sur l’optimisation de leur patrimoine immobilier. Le lancement des OPCI et notre partenariat avec CFG Bank sont clairement des atouts qui favoriseront notre croissance.

En ce qui concerne Aradei Capital, notre principal véhicule, la proposition de cotation en bourse s’inscrit dans la mise en œuvre d’une vision de la foncière fixée en 2014 par ses actionnaires fondateurs et non pas d’une décision opportuniste. La foncière s’est adressée au marché des capitaux auparavant pour des produits d’endettement pour financer sa croissance. La cotation est certes un point d’étape clé qui s’inscrit aussi dans ce même objectif d’accompagner la croissance. Le tour de table de la foncière comme vous le savez est composé d’investisseurs de premier rang tels que LabelVie (LBV), Public Investment Corporation (PIC) pour le compte du fonds de retraite sud-africain Government Employees Pension Fund (GEPF), la Banque Européenne pour la Reconstruction et le Développement (BERD) et Sanam Holding.

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